二手房「满二」「满五唯一」：卖方的增值税和个税什么时候免

二手房交易里，契税由买方交，增值税及附加和个人所得税的纳税人是卖方。卖方这两项能不能免，看的是持有年限：增值税看「满 2 年」，个人所得税看「满 5 年且是家庭唯一生活用房」。

增值税：2026 年起不足 2 年是 3%

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。财政部 税务总局公告2025年第17号，gov.cn，自 2026 年 1 月 1 日起施行，查证于 2026-09-22

这份公告同时停止执行了原来的营改增过渡政策条款，此前不足 2 年适用的是 5%。北京、上海、广州、深圳也不再单列，全国统一。

增值税一旦产生，城建税、教育费附加、地方教育附加随之产生，分别按实际缴纳增值税的 7%（市区）、3%、2% 计。本站默认按增值税小规模纳税人减半计算附加，这是本站归纳，是否减半以主管税务机关为准。

个人所得税：满五唯一免征，否则两种算法

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。财税字〔1999〕278号 第四条，gov.cn，查证于 2026-09-22

不满足的，按「财产转让所得」20% 计税，应纳税所得额是收入减除财产原值和合理费用后的余额（个人所得税法第三条、第六条）。卖方拿不出完整、准确的原值凭证时，税务机关可以核定征收，比例由省或市税务局在住房转让收入的 1%—3% 内确定（国税发〔2006〕108号第三条）。财税〔2016〕43号第四条还规定，个税应税收入不含增值税，计算所得时可扣除的税费不包括本次缴纳的增值税。

一套房、三档年限算一遍

假设：网签价 309 万元，面积 100 平方米，卖方当初买入的原值 200 万元（不另计合理费用），卖方在市区，附加减半，核定比例按 1% 演示。

不足 2 年那一行是这样来的：

满 2 年后增值税和附加都归零，个税的收入基数回到 309 万元，所以核定个税反而从 30,000 元变成 30,900 元，差额个税从 198,920 元变成 218,000 元。真正让卖方税费归零的，是「满五唯一」。

同一套房，买方的契税（家庭唯一、100 平方米，1%）在不足 2 年时是 30,000 元（基数扣掉了增值税），满 2 年后是 30,900 元。

核定还是差额，差得很远

上面这套房，核定 1% 与差额 20% 相差六七倍。能不能按核定征收，取决于卖方是否提供了完整、准确的原值凭证以及当地规定，不是买卖双方自己选的。首页测算单两种算法都能切换，数字供你和税务窗口核对。

换购住房的卖方还能退税

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号规定，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购买住房的，可以按新购住房金额与原住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。这是事后申请的退税，本站测算单只作提示，不从应纳税额里扣减。

年限从哪天算

本站只按你选择的年限档位计算。起算日通常看不动产权证书或契税完税凭证上的日期，差几天跨不过 2 年或 5 年的，以当地税务机关的认定为准。本文只讲税费怎么算，不替任何人判断何时出售。