房屋交易税费 · 2026 年口径
买房契税与交易税费计算台
填房子的情况，右边的测算单逐项列出契税、增值税及附加、个人所得税：计税依据、税率、能不能减免、依据是哪一条。全部在你的浏览器里计算，不上传任何数据。
- 家庭唯一住房 140 平方米及以下契税
- 1%家庭唯一或第二套、≤140㎡ 的契税税率
- 卖方增值税
- 满 2 年卖方免增值税；不足 2 年按 3% 征收率
- 卖方个人所得税
- 满五唯一卖方家庭唯一生活用房满 5 年免个税
交易税费测算单
非完税凭证 · 按 2026-09-22 查证的条文计算
| 税目 · 纳税人 | 计税依据（元） | 税率 | 应纳税额（元） |
|---|---|---|---|
| 契税买方 | 3,000,000.00 | 1% | 30,000.00 |
| 可减免 · 家庭唯一住房减按低税率 · 少交 60,000.00依据：契税法 第三条契税法 第四条第一款第（一）项2021年第23号公告 第二条第（九）项2024年第16号公告 第一条第（一）项2024年第16号公告 第一条第（二）项本站归纳：140 平方米按哪个面积本站归纳：二手房契税的计税依据扣掉卖方增值税 | |||
| 增值税卖方 | 2,912,621.36 | 免征 | 0.00 |
| 可减免 · 购买满 2 年免征 · 少交 87,378.64依据：2025年第17号公告 正文第一段本站归纳：「全额 3%」怎么从成交价里算出增值税本站归纳：「满 2 年」「满 5 年」从哪天起算 | |||
| 城建税及教育费附加卖方 | 0.00 | 7% + 3% + 2%，减半 | 0.00 |
| 增值税为 0，附加随之为 0依据：城市维护建设税法 第二条第一款城市维护建设税法 第四条国务院令第448号 第三条第一款财综〔2010〕98号 第二条2023年第12号公告 第二条本站归纳：自然人卖房的附加税费默认减半 | |||
| 个人所得税卖方 | 3,000,000.00 | 核定 1% | 30,000.00 |
| 依据：国税发〔2006〕108号 第一条国税发〔2006〕108号 第三条财税字〔1999〕278号 第四条财税〔2016〕43号 第四条第一款本站归纳：个人所得税默认按核定 1% 演示本站归纳：「满 2 年」「满 5 年」从哪天起算 | |||
| 印花税双方 | — | 暂免 | 0.00 |
| 个人销售或购买住房暂免征收印花税依据：财税〔2008〕137号 第二条 | |||
| 买方合计 | 30,000.00 | ||
| 卖方合计 | 30,000.00 | ||
| 交易税费合计 | 60,000.00 | ||
按本单条件，可减免项目合计少交 147,378.64 元。
换购住房的卖方：2026—2027 年卖房后 1 年内在同城重新买房，可按规定申请退还已缴个人所得税（2026 年第 3 号公告），本单不扣减。
契税税率表
套数 × 面积，决定契税是 1% 还是更高
深色格是你当前的条件。家庭唯一住房和第二套在 140 平方米及以下都是 1%；超过 140 平方米，唯一住房 1.5%、第二套 2%；第三套及以上和非住房按当地税率。
| 买方家庭 | ≤ 140 ㎡ | > 140 ㎡ |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | 1% | 1.5% |
| 家庭第二套住房 | 1% | 2% |
| 第三套及以上 | 当地 3% | 当地 3% |
| 非住房 | 当地 3% | |
卖方持有年限
二手房卖方的三道门槛
增值税看「满 2 年」，个人所得税看「满 5 年且家庭唯一生活用房」。起算日以不动产权证书或契税完税凭证上的日期为准，具体由当地税务机关认定。
- 不足 2 年
增值税 按 3% 征收率全额缴纳，附加随之产生；个人所得税 照常。
- 2—5 年
增值税 免征，附加为 0；个人所得税 照常（核定或差额）。
- 5 年以上
增值税 免征；若是卖方家庭唯一生活用房，个人所得税 免征。
常见问题
算之前先弄清的四件事
契税是买方交还是卖方交？
契税由承受房屋权属的一方缴纳，也就是买方（契税法第一条）。增值税及附加、个人所得税的纳税人是卖方。合同里约定谁承担，是双方的商业安排，不改变税法上的纳税人。
「家庭」包括哪些人？
2024 年第 16 号公告写明家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。第几套以购房所在地房地产管理部门出具的家庭住房情况查询结果为准。
北京、上海、广州、深圳买第二套也能按 1% / 2% 吗？
可以。三部门有关司负责人就 2024 年第 16 号公告答记者问时写明，北京、上海、广州、深圳可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠。当地适用税率本站已核到原文的是北京 3%、上海 3%、广东 3%。
算出来的数就是我要交的钱吗？
不是。本站只按公开条文做测算，计税价格可能被税务机关核定，面积、套数、年限的认定也以主管部门为准。请把测算单当作和中介、税务窗口核对时的草稿。