首套房契税 1% 还是 1.5%：140 平米的分界怎么用

买第一套房，契税是 1% 还是 1.5%，只看一个数：面积是否超过 140 平方米。买第二套，分界线还是 140 平方米，只是超过后的税率变成 2%。下面先把原文摆出来，再用两套只差 1.4 平方米的房子算一遍。

原文怎么写

现行规定来自财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，自 2024 年 12 月 1 日起执行：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2024年第16号公告 第一条第（一）项，fgk.chinatax.gov.cn，查证于 2026-09-22

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。2024年第16号公告 第一条第（二）项，查证于 2026-09-22

不在这两种情形里的，比如家庭第三套及以上住房，没有全国性的低税率，按当地适用税率计。《契税法》第三条规定税率为 3% 至 5%，具体由省级人民政府提出、报同级人大常委会决定。本站查到原文的北京、上海、广东都是 3%。

两套房、三种身份，算下来差多少

假设同一小区两套二手房，单价都是每平方米 3.5 万元，卖方都已持有满 2 年（免增值税，所以契税计税依据就是成交价）：

面积只多 1.4 平方米、房价只多 4.9 万元，唯一住房的契税却多了 2.52 万元，第二套多了近 5 万元。原因是分档税率作用在全部成交价上，不是只对超出 140 平方米的部分适用高税率。第三套本来就按 3%，两套房的差额只来自房价本身。

正好 140 平方米算哪档

原文写的是「140平方米及以下」，所以 140.00 平方米本身适用 1%。在首页测算单里填 140，契税税率显示 1%；填 140.01，唯一住房立刻变成 1.5%。

公告没有写明「面积」指哪一个面积。本站按不动产权证书或购房合同载明的建筑面积判断，这一点属于本站归纳，办理时以当地税务机关口径为准。

「唯一」和「第二套」按谁的房子数

按家庭算，家庭成员是购房人、配偶以及未成年子女。成年子女名下的房子不计入父母的家庭。公告第一条第（三）项规定，享受优惠要提交家庭成员信息证明和购房所在地房地产管理部门出具的家庭住房情况书面查询结果，具备信息共享条件的可以授权税务机关查询。也就是说，你是「唯一」还是「第二套」，最终以这份查询结果为准，不以自己估计为准。

北京、上海、广州、深圳买家庭第二套住房，同样按 1% 或 2%。三部门有关司负责人答记者问时写明，这四个城市「可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策」。

卖方交了增值税，契税基数要扣掉

如果卖方持有不足 2 年，2026 年起按 3% 征收率全额缴纳增值税（财政部 税务总局公告2025年第17号）。这时契税的计税依据不是网签价，因为 2021 年第 23 号公告第二条第（九）项写明「契税的计税依据不包括增值税」。

以一套 90 平方米、网签价 206 万元的家庭唯一住房为例：

「成交价 ÷ 1.03」这一步是本站把「全额 3%」落到计算上的做法，实际以税务机关核定的计税价格为准。

三步自己核对

1. 问清家庭住房查询结果：唯一、第二套，还是第三套及以上。
2. 看不动产权证书或合同上的建筑面积，是否超过 140 平方米。
3. 问卖方持有是否满 2 年：不满 2 年，契税基数用扣除增值税后的价款。

把这三项填进首页测算单，契税一行会显示税率、计税依据、少交了多少和对应的条文。本文只讲税费怎么算，不涉及房子该不该买。