买房契税与交易税费计算台MAIFANGAI.CN · 房屋交易税费

二手房税费怎么算：契税、增值税附加与个人所得税三笔账分开算

税费解读 ·

结构概览：三笔账、两个纳税人

二手房交易常涉及三笔税费：契税由买方（承受方）缴纳，增值税及附加、个人所得税由卖方（转让方）缴纳。三笔账的纳税人不同、触发条件各看各的，互不抵扣、互不替代。

  • 契税：纳税人为承受方（《契税法》第一条），因权属转移发生；
  • 增值税及附加：纳税人为卖方，因个人销售住房发生，看持有年限；
  • 个人所得税：纳税人为卖方，因财产转让所得发生，看是否满五唯一。

契税（买方）：计税依据是合同成交价格，税率按唯一/第二套×140㎡分档

计税依据：土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款（《契税法》第四条第（一）项）。

纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人（《契税法》第一条）。

税率档次（住房，个人购买）：

房源性质 面积 ≤ 140㎡ 面积 > 140㎡
家庭唯一住房 1% 1.5%
家庭第二套住房 1% 2%

来源：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号第一条（一）（二）。

第三套及以上住房、非住房房产，适用税率为 3%—5%，具体税率由省级人大常委会决定并备案（《契税法》第三条）。以当地税务机关口径为准。

契税计税依据不含增值税（最常出错的一点）

卖方缴纳了增值税时，买方契税的计税依据要扣除增值税，不能直接拿网签成交价乘税率。

  • 「契税的计税依据不包括增值税」（财政部 税务总局公告2021年第23号第二条第（九）项）；
  • 「计征契税的成交价格不含增值税」（财税〔2016〕43号第一条）。

后果：若网签价含增值税，直接乘契税税率会多算税额。测算时需先判断卖方是否缴增值税，再确定契税基数。

增值税及附加（卖方）：看持有年限，满二免征；附加随增值税产生

增值税： - 购买不足 2 年的住房对外销售：按 3% 征收率全额缴纳； - 购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售：免征增值税。

来源：财政部 税务总局公告2025年第17号（自 2026-01-01 施行）。

城市维护建设税：以实际缴纳的增值税税额为计税依据（《城市维护建设税法》第二条第一款）。税率： - 市区 7% - 县城、镇 5% - 其他 1%

来源：《城市维护建设税法》第四条。

教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率 3%（国务院令第448号第三条第一款）。

地方教育附加：以实际缴纳的增值税税额为计征依据，征收标准 2%（财综〔2010〕98号第二条）。

增值税为 0 时，上述三项附加一并归 0。

小规模纳税人减半征收（本站归纳）：财政部 税务总局公告2023年第12号第二条规定，2023-01-01 至 2027-12-31 对增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。自然人卖房是否适用「小规模纳税人」减半，以当地税务机关口径为准；本站测算单默认减半并可关闭。

个人所得税（卖方）：满五唯一免征；否则核定或据实 20%，应税收入不含增值税

免征条件：个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税（财税字〔1999〕278号第四条）。年限认定细节见站内页面。

应税情况：不满足免征条件的，属于财产转让所得，适用 20% 比例税率（《个人所得税法》第三条第（三）项）。

据实征收算式：应纳税所得额 = 转让收入 − 财产原值 − 合理费用（《个人所得税法》第六条第一款第（五）项）。转让收入以实际成交价格为准（国税发〔2006〕108号第一条）。

核定征收：纳税人不能提供原值凭证的，由省税务局或授权的市税务局在住房转让收入 1%～3% 幅度内确定征收率（国税发〔2006〕108号第三条）。具体比例以当地税务机关口径为准。

应税收入不含增值税：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税；取得房屋时支付价款中包含的增值税计入财产原值；计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税（财税〔2016〕43号第四条第一款）。

印花税与土地增值税：个人买卖住房暂免

  • 对个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137号第二条）；
  • 对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号第三条）。

因此总账里这两项通常记 0。

在测算台逐项复算，条文原文与年限认定见站内页面

把房源类型、网签成交价、建筑面积、买方家庭第几套、卖方持有年限填入 / 测算台，逐项复算三笔税费；每一行给出计税依据、税率、依据条文。